CLÀUSULES SÒL

La majoria d’hipoteques a Espanya estan referenciades a l’euríbor. Es tracta d’una taxa d’interessos que es calculen a nivell europeu i que fluctua constantment. Els bancs, quan concedeixen un crèdit, per regla general, exigeixen a la devolució el pagament d’aquest euríbor més un diferencial.

Un préstec a euríbor + 1 vol dir que té els interessos de l’euríbor i un punt extra. Aquests interessos es revisen cada any, en els quals s’actualitza (i amb això la lletra mensual a pagar) segons la cotització de l’euríbor. La qüestió és que, davant la fluctuació constant de l’euríbor, en moltes hipoteques s’inclouen clàusules de sòl i sostre. Significava que el banc incloïa en els contractes uns topalls màxims sobre els quals els interessos no creixerien, tot i que l’euríbor pugés per sobre (sostre) i uns topalls sota els quals els interessos mai podrien reduir-se (sòl).

L’euríbor va arribar al seu màxim de la dècada en 2008. A l’estiu aquell any va superar el 5%. Va significar que, per a hipoteques signades a euríbor + 1, els deutors pagaven més del 6% d’interès. ¿Actuaven llavors les clàusules sostre? En general, no van arribar a activar-se, perquè els contractes de les entitats dels havien col·locat de mitjana al 13%.

L’euríbor, des de 2009, va començar una baixada vertiginosa. No obstant això, molts hipotecats van deixar de veure baixar les seves quotes. Per què? Perquè l’euríbor es va situar per sota del 3% i fins i tot per sota de l’1% al final de l’any. I en els contractes on hi havia clàusules sòl, es van activar. Les limitacions estaven fixades, en general, entre el 2% i el 3%, un percentatge que era fàcil d’aconseguir, especialment en comparació amb el nivell tan elevat marcat en els sostres.

Clàusula sòl o sòl hipotecari, en relació amb el préstec hipotecari i la compra d’habitatge mitjançant hipoteca a interès variable és una clàusula contractual que estableix un límit mínim a l’interès a aplicar en la quota encara que el tipus d’interès baixi. És una clàusula que beneficia l’entitat bancària i perjudica el particular que ha sol·licitat el préstec ja que quan els tipus d’interès baixen la clàusula impedeix que es traslladi a la quota mensual. Depenent de la normativa del país, les condicions del contracte i la seva transparència i claredat, pot considerar-se una clàusula abusiva, il·legal o nul·la, per tant un frau bancari.

És cert, que des de la Sentència del Tribunal Suprem 241/2013 de 9 de maig es fa ressò de la situació d’inferioritat respecte al professional en la qual es troba el consumidor, en el que es refereix tant al nivell d’informació com a la capacitat de negociació, situació que el porta a signar i acceptar les condicions redactades per endavant pel professional, sense poder influir en el contingut d’aquestes. La sentència ve a assenyalar que la clàusula sòl en si no és il·legal, i que els tribunals, com a regla general, no poden entrar a conèixer ni controlar el seu equilibri ni l’abusivitat del seu contingut. No obstant això, sí que poden controlar la seva transparència, o el que és el mateix, si el consumidor ha estat informat de manera àmplia i correcta sobre la inclusió de la mateixa i les conseqüències que això comporta. Per això, s’estableixen cinc circumstàncies que podrien conduir la nul·litat de les clàusules sòl:

“a. Manca d’informació prou clara que es tracta d’un element definitori de l’objecte principal del contracte. b. S’insereixen de manera conjunta amb les clàusules sostre i com a aparent contraprestació de les mateixes. c. No existeixen simulacions d’escenaris diversos relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès en el moment de contractar. d. No hi ha informació prèvia, clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres modalitats de préstec de la mateixa entitat – cas d’existir- o advertiment que li al concret perfil de client no se li s’ofereixen les mateixes. e. Se situen entre una aclaparadora quantitat de dades entre els que queden emmascarades i que dilueixen l’atenció del client “.

Seguint el mateix sentit, en la Sentència del Jutjat Mercantil 53/2016 de 7 d’abril, es declaren nul·les “les clàusules sòl contingudes en les condicions generals dels contractes de préstec hipotecari subscrits amb consumidors idèntiques a les transcrites en el punt 1.3 del primer fonament jurídic de la present resolució, per falta de transparència. b) Es condemna a les entitats bancàries demandades a eliminar les esmentades clàusules dels contractes en què s’insereixen i a cessar en la seva utilització de forma no transparent. c) Es declara la subsistència dels contractes de préstec hipotecari en vigor subscrits per les entitats bancàries demandades en què s’hagi inclòs les clàusules la utilització s’ordena parar. d) Es condemna a les entitats bancàries demandades a retornar als consumidors perjudicats les quantitats indegudament abonades en aplicació de les clàusules declarades nul·les a partir de la data de publicació de la sentència del TS de 9 de maig de 2013, amb els interessos que legalment corresponguin. Sense expressa condemna en costes. “

En ambdós casos, es declara la NO retroactivitat dels efectes de la sentència, i per tant no obliga les entitats bancàries a reintegrar les quantitats ja cobrades.

Però tot i la tesi recolzada en els tribunals espanyols que tindria un impacte molt negatiu en la solvència del sector i podria forçar un nou rescat amb diners públics, es dóna suport a aquesta tesi i inclusos sosté que la retroactivitat total perjudicaria el benestar general dels ciutadans.

Per això, alguns tribunals inferiors van consultar aquesta qüestió al Tribunal europeu, i la Comissió es va mostrar obertament partidària de la retroactivitat total i conseqüentment, amb la Sentència TJUE de 21 de desembre contradiu la interpretació del Tribunal Suprem espanyol, que el 2013 va anul·lar les clàusules sòl abusives, però va limitar el reintegrament de les quantitats cobrades de més, imposant l’obligació d’aplicar la retroactivitat des de la signatura de la hipoteca, és a dir, el banc ha de tornar tot el cobrat de més des del principi, i no només des de maig de 2013.

En el mateix sentit, el Consell de Ministres es proposa articular un procediment per a la tramitació de la devolució per part dels bancs del cobrat de més als particulars afectats per les conegudes com ‘clàusules sòl’, una vegada que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) va dictaminar la setmana passada la seva retroactivitat total.

Després d’argumentar que la relació que mantenen els bancs amb els seus clients és una qüestió “privada i personal”, ha destacat que la intenció de l’Executiu amb l’aprovació d’aquest Codi de Bones Pràctiques és donar “seguretat, tranquil·litat i certesa” per ajudar a solucionar aquesta situació “d’una forma ràpida”.